반갑습니다.
16년 차 지역주택조합 탈퇴 전문 변호사이자,
법무법인 승앤파트너스의 대표 변호사,
사기위키 이종완입니다.
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사기위키 이종완 변호사
경력 & 이력
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서울대학교 법학과 졸업
제49회 사법시험 합격 및 사법연수원 39기 수료
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대한변호사협회 인증 건설 분야 전문 변호사 등록
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광주과학기술원, 서울대 보건대학원, LFIT, 양지지구 지주택 조합,
여수시, 해남군 등 다양한 기업의 법률 자문 변호사
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공동주택, 오피스텔 사업 직접 시행 경험 다수
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KBS 뉴스7, KBS 라디오 고정패널
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전국적으로 지역주택조합 사업에 대한 사람들의 관심이 늘어났습니다.
아무래도 날이 갈수록 오르는 아파트 가격에 비해,
비교적 합리적인 금액으로 아파트를 마련할 수 있는 제도이기 때문일 것 같은데요.
솔직하게 말씀드리겠습니다.
지역주택조합 사업장 중 성공적으로 착공까지 이어지는 경우는 거의 없습니다.
10곳 중 1곳도 채 되지 않죠.
아마 지금 이 글을 읽고 계신 분들께서도 한 지역주택조합의 조합원분들일 것 같습니다.
오늘 소개해 드릴 현장은 덕풍수리골 지역주택조합인데요.
사업 지연, 자금난 등으로 탈퇴하고자 하시는 분들이 많은 조합 중 하나입니다.
여러분,
잘 찾아오셨습니다.
조합 탈퇴를 희망하고 계실 여러분들을 위해,
이번 포스팅에서 조합의 현황과 실질적인 탈퇴 방법을 소개해 드리겠습니다.
잠깐 시간 투자하셔서 필요한 도움 얻어 가셨으면 좋겠습니다.
해당 현장의 조감도입니다.
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조합의 현재 상황 분석
덕풍수리골 지역주택조합
해당 조합은 현재 '추진 위원회 단계'입니다.
즉, 조합원 모집 신고만을 마치고,
아직 조합 설립은 이루어지지 않은 현장인데요.
2018년부터 조합원 모집을 시작하였으나 지금까지 사업의 진척이 전혀 없는 상황입니다.
출처) 하남 시청 홈페이지 / 2025.12 기준 자료입니다.
위 표를 보시면 아시겠지만,
조합에서 확보한 토지는 약 33% 수준입니다.
이마저도 사용권원일뿐 실제 토지를 매입한 소유권은 5%에 불과하죠.
이렇게 토지를 확보하지 못한 채 시간만 흐르고 있습니다.
조합 설립을 하지 못한 현재 상황에선,
주택법에 의해 사업을 진행할 수 없거든요.
이러한 상황이 지속되면서 불안감을 느낀 조합원분들이 하나둘씩 늘어나게 되었습니다.
그래서 결국 조합 탈퇴를 고민하게 된 분들이 많아졌죠.
여러분들의 그러한 불안감을 조금이나마 해소할 수 있도록,
이어지는 글에선 분담금 전액을 돌려받는 방법에 대해 다뤄보겠습니다.
분담금 전액을 돌려받고,
조합에서 탈퇴하는 방법
덕풍수리골 지역주택조합
해당 현장은 계약 안심보장증서라고 불리는 문서를 발급하였습니다.
조합원을 모집하기 위해 활용한 문서인데요.
이러한 내용이 포함되어 있습니다.
"사업 추진 중 조합설립인가 신청을 못할 경우,
계약금을 반환하겠습니다."
결론부터 말씀드리겠습니다.
위 문서는 법적인 효력을 지니지 못합니다.
그 이유를 간단히 설명드리겠습니다.
지역주택조합 특성상 별다른 수익구조가 없습니다.
그래서 사업 추진 중 발생하는 비용은 모두 조합원 분담금에서 지출하죠.
그렇기에 조합의 재산 전부는 총유물로 판단할 수 있는데요.
조합원 분담금 반환 또한 이러한 총유물을 일부 처분하여 환불을 이행해야 합니다.
민법 제276조에선 이렇게 규정하고 있습니다.
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민법 제276조(총유물의 관리, 처분, 사용)
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총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.
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즉, 총유물을 처분하여 환불 약정을 이행하기 위해선 사전에 반드시 사원총회의 결의 절차를 거쳐야 합니다.
해당 절차는 일종의 동의를 받는 과정인데요.
기존 조합원들에게 '환불 약정에 대한 동의'를 받는 절차입니다.
이제 기존 조합원의 입장에서 생각해 봅시다.
우리의 분담금을 활용해서 신규 조합원들의 환불 약정을 보장한다?
동의할 사람이 많지 않을 겁니다.
그래서 총회 결의 절차에서 해당 안건이 승인될 가능성은 굉장히 낮죠.
그럼에도 조합원 모집을 위해서 해당 문서가 필요하다고 판단하면,
조합에서 임의로 문서를 발급합니다.
법적인 효력은 전혀 고려하지 않은 채 말이죠.
이렇게 적법한 절차를 거치지 않은 채 발급된 안심보장증서는 기망행위에 해당하므로,
문서를 보유하고 계시다면 법적 소송을 통해 조합 탈퇴 및 납입금 전액 반환을 주장하실 수 있습니다.
따라서 조합 탈퇴를 고민하고 계셨던 분들께선 위 문서를 먼저 찾아보시기 바랍니다.
만약 해당 문서가 없다면?
그래도 괜찮습니다.
조합의 기망행위를 찾아내기만 한다면 분담금 전액을 반환받으실 수 있기 때문입니다.
대표적인 기망행위는 다음과 같습니다.
- 토지 확보율 부풀려 말하기
- 동호수를 지정할 수 있다며 계약 유도하기
- 가전제품 무상 제공 약정
위 요건 중 하나라도 해당하시는 분들은 소송을 통해 조합 탈퇴가 가능합니다.
혹여나 제 도움이 필요하시다면 언제든 아래로 연락 주시기 바랍니다.
그럼, 오늘 글은 여기서 마치겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
사기위키 이종완 변호사였습니다.
법무법인 승앤파트너스, 의뢰인 분들께 꼭 드리고픈 이야기 (이종완 대표 변호사)
사기가 없는 깨끗한 세상. 이 가치관 하나만을 고수하며 15년간 '분양 사기'와 관련된 사건만 전...
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