안녕하세요.
법무법인 승앤파트너스의 대표 변호사이자,
15년 차 지역주택조합 전문 변호사,
사기위키 이종완입니다.
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사기위키 이종완 변호사
경력 & 이력
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서울대학교 법학과 졸업
제 49회 사법시험 합격 및 사법연수원 39기 수료
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대한변호사협회 인증 건설 분야 전문 변호사 등록
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광주과학기술원, 서울대 보건대학원, LFIT, 양지지구 지주택 조합,
여수시, 해남군 등 다양한 기업의 법률 자문 변호사
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공동주택, 오피스텔 사업 직접 시행 경험 다수
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KBS 뉴스7, KBS 라디오 고정패널
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경기도 성남시엔 7곳의 지역주택조합이 있습니다.
오늘은 그중 하나인 성남 수정 어반포레 지역주택조합에 대한 이야기를 나누어보려 하는데요.
해당 조합은 주변 시세보다 저렴한 금액만으로도 입주가 가능하다며 홍보하던 현장입니다.
예정 입주일은 2026년이었죠.
하지만 지금까지의 진행 상황을 살펴보면,
2026년 내로 입주하는 건 불가능이라는 판단이 서실 겁니다.
한 번 자세히 알아보도록 하겠습니다. ^^
해당 현장의 조감도입니다.
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현장의 상황은 이렇습니다.
성남 수정 어반포레
해당 조합은 현재 조합원 모집 신고를 마친 상황입니다.
해당 절차는 2022년 5월경 승인되었는데요.
약 3년 반이 지난 지금까지도 해당 단계에 머물러 있습니다.
출처) 성남 시청 홈페이지 / 2025.09.30 기준 자료입니다.
여러분의 이해를 돕기 위해 표로 간단히 정리해 보았습니다.
위 사진을 보시면,
조합의 토지 확보율을 확인하실 수 있는데요.
실제 확보된 토지는 다음과 같습니다.
- 토지사용권원 : 53.75%
- 토지소유권 : 4.4%
2026년 입주가 예정되어 있는 현장이지만 토지의 확보 현황을 보시면,
현실적으로 불가능합니다.
당장 내일 착공이 시작되어 삽을 뜨더라도 1년 내로 실제 입주는 불가능하니까요.
이에 많은 조합원분들께서 조합 탈퇴를 고민하고 있는 상황입니다.
그럼, 조합 탈퇴 방법을 알아봅시다.
성남 수정 어반포레
해당 조합은 조합원 모집 당시 일부 계약자들에게 아래와 같은 안심보장증서를 발급하였습니다.
이러한 안심보장증서가 지주택 조합의 대표적인 기망행위라는 점은 여러분들도 알고 계실 겁니다.
지주택 사업은 조합원 각자의 분담금으로 총유물을 형성하여 아파트를 건립하는 구조이기에,
문서 발급 이전에 총회 결의가 없다면 법적인 효력이 없기 때문입니다.
물론 해당 조합에선 문서를 교부할 당시 창립총회를 개최하지 못한 상황이었습니다.
그렇기에 위 문서는 법적 효력을 인정받기 어려운데요.
사후추인이라는 제도가 존재합니다.
과거엔 무효의 문서였지만,
조합에서 총회를 열어 적법하게 추인하여 유효해졌다는 주장을 할 수 있죠.
실제로 이런 이유로 조합원측이 패소한 판례도 있습니다.
판례에 대해선 아래 칼럼에 정리해 두었으니 읽어보시기 바랍니다.
실제로 수정지역주택조합은 2024년 1월 27일에 창립총회를 개최하였습니다.
출처) 스포츠경향
그래서 조합원분들 사이에선 안심보장증서를 활용하여 탈퇴할 수 없다는 판단을 내리곤 했죠.
결론부터 말씀드리겠습니다.
해당 총회는 무효입니다.
주택법 시행령 제20조에 따르면,
적법한 창립총회를 개최하기 위해선 신축세대수 대비 50%의 조합원이 모집되어야 합니다.
그럼 전체 세대수는 얼마나 될까요?
신축 세대수 : 396세대
당시 신고된 조합원 수 : 139명
현재 조합원 수 : 171명
과거로 보든, 현재로 보든 50%가 되지 않습니다.
그렇기에 해당 창립총회는 무효라고 볼 수 있으며,
안심보장증서를 활용하여 탈퇴가 가능한 사안으로 파악됩니다.
도움이 필요하신 분들은 연락 주시기 바랍니다.
이번 글에선 성남 수정 어반포레 지역주택조합에 대한 이야기를 나눠보았습니다.
물론 저도 해당 조합이 성공적으로 사업을 진행하여 조합원분들이 피해를 보는 일은 없었으면 하는 마음입니다.
하지만 현실적으로 보았을 때,
지주택 사업의 성공률은 약 10% 미만입니다.
부디 저희 블로그에 찾아주신 여러분들 만큼은 피해를 최소화할 수 있었으면 합니다.
혹여나 그 과정에서 도움이 필요하시다면 연락 주셔도 좋습니다. ^^
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
사기위키 이종완 변호사였습니다.
법무법인 승앤파트너스, 의뢰인 분들께 꼭 드리고픈 이야기 (이종완 대표 변호사)
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