반갑습니다.
15년 차 지역주택조합 탈퇴 전문 변호사,
사기위키 이종완입니다.
저는 현재 서울 강남에 위치한 법무법인 승앤파트너스의 대표 변호사로 의뢰인분들을 도와드리고 있습니다. ^^
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사기위키 이종완 변호사
경력 & 이력
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서울대학교 법학과 졸업
제49회 사법시험 합격 및 사법연수원 39기 수료
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대한변호사협회 인증 건설 분야 전문 변호사 등록
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광주과학기술원, 서울대 보건대학원, LFIT, 양지지구 지주택 조합,
여수시, 해남군 등 다양한 기업의 법률 자문 변호사
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공동주택, 오피스텔 사업 직접 시행 경험 다수
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KBS 뉴스7, KBS 라디오 고정패널
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인천 서구 석남동 581 일원엔 미래4 지역주택조합에서 추진하고 있는 아파트 재건립 사업이 있습니다.
이러한 사업을 흔히 지주택이라고 부르는데요.
지주택 사업으로 인한 피해자들이 전국적으로 수없이 많이 발생하고 있습니다.
사업의 지연, 무산, 불투명한 운영 등의 리스크로 인해 사업 진행을 위해 납부한 자금을 돌려받지 못하는 상황이 굉장히 자주 일어나죠.
적게는 수천만 원에서, 많으면 억대를 넘는 금액을 납부하신 분들이 대다수일 텐데요.
사업이 계획대로 진행되지 않고 있음에도 조합에서 쉽게 탈퇴할 수 없는 구조이기에 많은 분들이 걱정하고 계십니다.
오늘 칼럼은 그러한 분들을 위해 준비하였습니다.
납입한 금액 전부를 돌려받고,
깔끔하게 지주택에서 탈퇴할 수 있는 방법을 알려드릴게요.
3분만 시간 투자하셔서 오늘 글 꼼꼼히 읽어보시고 필요한 정보 얻어 가셨으면 좋겠습니다. ^^
해당 현장의 조감도입니다.
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현장의 상황을 알아봅시다.
인천 이안센트럴 석남역
해당 조합에선 약 5년 전인 2020년에 조합원 모집 신고 절차를 마쳤습니다.
지금까지도 조합원을 계속해서 모집하고 있으며,
현재 파악된 조합원 수는 447명입니다.
아래 사진을 잠깐 보시죠.
출처) 인천시청 홈페이지 / 2025.10.31 기준 자료입니다.
현재 조합에서 확보한 토지는 다음과 같습니다.
- 토지 사용권원의 16.47%
- 토지 소유권의 17.6%
조합 설립 인가를 신청하기 위해선 일정 요건이 필요한데요.
토지 사용권원의 80%, 소유권의 15%를 확보해야 한다는 기준이 있습니다.
그러나 해당 조합은 기준이 되는 토지를 확보하지 못해,
현재 신청조차 하지 못하고 있는 상황이죠.
아무래도 기존에 토지를 보유하고 계시던 분들과 협의가 예정대로 이루어지지 않고 있을 가능성이 큽니다.
조합의 재산 문제로 인해 토지주들이 원하는 매매 금액을 맞춰주지 못하고 있는 것입니다.
결국 이대로 시간이 흐르게 된다면,
조합에서 취할 수 있는 선택지는 2가지가 있겠습니다.
1) 그냥 기다린다.
2) 더욱 높은 금액으로 토지를 매입한다.
1번의 경우,
지금까지 이어져 오고 있는 전략인데요.
다수의 조합원분들께선 실제로 탈퇴 소송을 준비/진행 중에 있기도 합니다.
그럴수록 남은 조합원분들에게 전가되는 부담이 더 커지겠지요.
2번은 더욱 높은 금액으로 토지를 매입하는 방법입니다.
이 또한 결국 조합원분들의 부담이 커질 수밖에 없는 구조입니다. 지주택 사업은 별다른 수익구조 없이, 분담금만으로 진행이 되거든요.
그렇기에 기존 조합원분들의 추가 분담금이 급격하게 높아질 가능성이 있는 전략입니다.
그럼 이제,
지주택에서 실질적으로 탈퇴하는 방법을 알아봅시다.
'이 문서'를 활용하시면 됩니다.
인천 이안센트럴 석남역
해당 사업을 추진하고 있는 미래4 지역주택조합에선 조합원 가입 계약 당시, 일부 계약자들에게 아래와 같은 문서를 발급하였습니다.
이는 안심보장증서로,
사업이 진행되지 못할 경우 분담금 전액을 환불한다는 내용을 담고 있는데요.
결론부터 말씀드리자면 해당 문서는 법적인 효력이 없습니다.
그 이유는 간단합니다.
앞서 말씀드린 것처럼 지주택은 수익 구조가 없죠?
그런 상황에 조합원 분담금을 반환하기 위해선 기존에 보유하고 있던 재산을 일부 처분해야 합니다.
이때, 조합의 재산은 조합원들에 분담금으로 이루어져 있기에 총유물에 해당합니다.
이러한 총유물을 처분할 땐 민법 제276조를 따르는데요.
간단히 정리하자면 이렇습니다.
"총유물을 처분하기 위해선 사전에 총회 결의를 거쳐야 한다."
여기서 총회 결의는 일종의 동의 절차입니다.
그러나 해당 절차는 여러분이 생각하시는 것보다 까다롭고 복잡합니다. 결의 과정이 순탄치 않기도 하고요.
그래서 대다수의 조합은 해당 절차 없이 문서를 발급합니다.
계약을 위해선 안심보장증서가 필요한데,
적법한 절차를 거치기가 너무 어렵기 때문이죠.
그렇기에 해당 문서는 법적인 효력을 갖지 못한다고 말씀드렸던 겁니다.
따라서 위 문서를 보유하고 계신 조합원분들이라면 소송을 통해 조합에서 탈퇴하실 수 있습니다. 당연히 납입금 전액을 돌려받으실 수 있고요.
도움이 필요하시다면 제게 연락 주시지요.
이번 글에선 인천 이안센트럴 석남역 지역주택조합의 조합원분들을 대상으로 꼭 알아두었으면 하는 내용을 정리해 드렸는데요.
꼼꼼히 읽으신 분들이라면, 현재 여러분이 처한 상황을 보다 객관적으로 판단할 수 있게 되셨을 겁니다.
혹시라도 더 궁금한 점이 있으시거나, 제 도움이 필요하신 분들이 계시다면 언제든 아래로 연락 주시기 바랍니다. ^^
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
사기위키 이종완 변호사였습니다.
법무법인 승앤파트너스, 의뢰인 분들께 꼭 드리고픈 이야기 (이종완 대표 변호사)
사기가 없는 깨끗한 세상. 이 가치관 하나만을 고수하며 15년간 '분양 사기'와 관련된 사건만 전...
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[사기위키 유튜를 소개합니다.]
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사기위키 이종완 변호사
사기 검증, 사기 검거 전문 서울대 법학과 졸업 제49회 사법시험 합격 법무법인 승앤파트너스 대표변호사
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[대면 상담은 아래 주소에서 가능합니다.]
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